Una quitclaim deed (también escrita "quit claim deed") pasa a otra persona el interés que tú tengas en una propiedad, sin garantizar que el título esté limpio. Se usa mucho entre familiares, por ejemplo para agregar o quitar a un esposo de la escritura.
Es fácil de firmar pero difícil de deshacer. Antes de firmar una, habla con un abogado con licencia en Florida. Esta guía explica las opciones; no te da un modelo para llenar.
Quitclaim o warranty deed: ¿cuál se usa?
| Situación | Tipo de escritura que suele usarse | Por qué |
|---|---|---|
| Compra y venta entre desconocidos | Warranty deed | El vendedor garantiza el título |
| Pasar tu parte a tu esposo o esposa | A veces quitclaim | No hay venta y se confía en la otra persona |
| Agregar a un hijo a la escritura | Quitclaim u otra opción | Tiene efectos en homestead, impuestos y herencia (ver) |
| Dejar la casa a alguien al morir sin probate | Muchas veces lady bird deed, no quitclaim | Mantienes el control mientras vives (ver) |
| Corregir un error en una escritura anterior | Depende del error | Un abogado decide el documento correcto |
Lo que debes saber antes de firmar
- No garantiza nada. Si tú no eras dueño o el título tiene problemas, la otra persona no tiene protección.
- Es un cambio de título real. La persona que recibe puede quedar como dueña, y tú pierdes ese interés.
- Puede afectar tu homestead. El Property Appraiser dice que no manda recibo de renovación automática después de cambios como una quitclaim deed. Los beneficios siguen si el dueño anterior y el solicitante siguen siendo dueños y viviendo ahí; si no, puede hacer falta una solicitud nueva.
- Puede quitar el beneficio Save Our Homes si es un cambio de dueño que la ley no exceptúa (ver).
- No te libera de la hipoteca. Quitarte de la escritura no quita tu nombre del préstamo.
- Puede pagar impuesto de registro. En Miami-Dade, el impuesto documental (doc stamps) es de $0.60 por cada $100. El Departamento de Revenue explica que el saldo de una hipoteca cuenta como pago, y que con un pago nominal (como "$10") se deben $0.70.
Cómo es el proceso, paso a paso
- Habla con un abogado o con ayuda legal gratis sobre tu objetivo real (herencia, divorcio, agregar a alguien).
- El abogado prepara la escritura con la descripción legal correcta.
- Se firma ante dos testigos. La sección 689.01 de los Estatutos de Florida lo exige.
- Se reconoce ante un notario (acknowledgment). La ley de Florida pide ese paso, o la prueba de un testigo, para poder registrarla, y que aparezcan nombres y direcciones de quienes firman y de los testigos.
- Se paga el impuesto documental, si aplica, y la tarifa de registro del Clerk ($10 la primera página y $8.50 cada página adicional).
- Se registra en el Clerk de Miami-Dade (ver cómo).
- Se revisa el homestead con el Property Appraiser para ver si necesitas una solicitud nueva.
Problemas comunes
Firmaste una quitclaim y te arrepentiste
La otra persona tendría que devolverte el interés con otra escritura. Si no quiere, es un tema para un abogado.
Te llegó una carta del Clerk por una quitclaim que no firmaste
El Clerk de Miami-Dade manda una carta de cortesía al dueño cuando se registra una quitclaim deed. Si no la firmaste, llama a la Oficina del Sheriff de Miami-Dade (305-994-1000) y busca un abogado (ver guía de fraude).
Usaste una quitclaim para dejar la casa a tus hijos
Una quitclaim pasa el interés ahora, no al morir. Tus hijos ya serían dueños. Si lo que querías era dejarles la casa al morir, habla con un abogado sobre otras opciones.
La escritura tiene errores en la descripción legal
Un error puede hacer que el documento no sirva. No uses formularios genéricos sin revisión de un abogado.
En Miami-Dade
- Clerk (registro): 20 NW 1st Avenue, Miami, FL 33128. Tel. 305-275-1155.
- Property Appraiser, línea de escrituras: 305-375-4064. Correo para cambios de dueño: OwnershipChanges@MiamiDadePa.gov.
- Referidos de abogados del Colegio de Abogados de Miami-Dade: (305) 371-2220 (número que publica el Clerk).
Preguntas frecuentes
¿Puedo hacer una quitclaim deed yo mismo?
La ley no prohíbe que la prepares, pero un error puede costarte la casa, el homestead o dinero en impuestos. Por eso recomendamos un abogado.
¿Una quitclaim quita mi nombre de la hipoteca?
No. La escritura y la hipoteca son cosas distintas. Solo el banco puede liberarte del préstamo.
¿Cuánto cuesta registrarla?
El Clerk cobra $10 por la primera página y $8.50 por cada página adicional, más el impuesto documental si aplica.
Última recomendación
Antes de firmar una quitclaim deed, escribe en una frase qué quieres lograr y llévala a un abogado o a ayuda legal. Muchas veces hay una opción más segura para tu familia.
