Cuando muere el dueño de una casa en Florida, la casa no pasa sola a la familia. Qué pasa depende de cómo estaba el título (solo, con el esposo, con una lady bird deed o en un trust), de si había testamento y de si el dueño dejó esposo o hijos menores.
Muchas veces hace falta un proceso en la corte llamado probate. Esta guía explica el panorama y los primeros pasos. Para el trámite, busca un abogado o ayuda legal gratis.
¿Cómo estaba el título? Primeros pasos
| Cómo estaba la casa | Qué suele pasar | Primer paso |
|---|---|---|
| A nombre del fallecido y su esposo o esposa juntos | Depende de la forma de título; pregunta a un abogado | Busca la escritura en el Clerk |
| Con una lady bird deed | Pasa a los beneficiarios nombrados | Un abogado o la compañía de títulos indica qué registrar (ver) |
| En un trust | Se sigue lo que dice el trust | Habla con el fiduciario (trustee) |
| Solo a nombre del fallecido, con testamento | Normalmente probate; el testamento tiene límites si era homestead | Habla con un abogado |
| Solo a nombre del fallecido, sin testamento | Probate y la ley decide quién hereda | Habla con un abogado |
Lo que dice la ley de Florida sobre el homestead
- Si el dueño deja esposo o esposa e hijos u otros descendientes, la ley da al cónyuge un derecho de por vida (life estate) en la casa, y la casa pasa después a los descendientes. El cónyuge puede elegir, en vez de eso, la mitad de la casa como copropietario. Esa elección debe hacerse dentro de 6 meses después de la muerte y no se puede cambiar (sección 732.401).
- Si el dueño deja esposo o esposa o un hijo menor de edad, no puede dejar el homestead a otra persona en su testamento. Puede dejarlo al cónyuge si no hay hijos menores (sección 732.4015).
- Hay un proceso más corto, la administración sumaria, cuando el valor de los bienes (sin contar los protegidos de acreedores) no pasa de $75,000, o cuando la persona murió hace más de 2 años (sección 735.201).
Estas reglas tienen detalles y excepciones. Un abogado debe revisar tu caso.
Primeros pasos con la casa
- Consigue el certificado de defunción.
- Busca la escritura en el Clerk para ver cómo estaba el título (ver cómo).
- Busca si hay testamento y quién es el representante nombrado.
- Sigue pagando lo esencial: seguro de la casa, hipoteca e impuestos. Una deuda de impuestos sigue con la propiedad (ver).
- Revisa el homestead con el Property Appraiser. Si el dueño murió después del 1 de enero, la exención puede seguir ese año, pero solo hasta el siguiente 1 de enero. Puede que haya que avisar para cancelarla.
- Si heredas y vas a vivir en la casa, presenta tu propia solicitud de homestead. El Property Appraiser dice que la presentes de inmediato, aunque esperes la orden de la corte: la exención no es retroactiva si no la pides antes del 1 de marzo.
- Activa la alerta de fraude con el folio. Las casas de personas fallecidas pueden ser blanco de fraude.
- Habla con un abogado sobre el probate o la administración sumaria.
Problemas comunes
Varios hermanos heredan y no se ponen de acuerdo
Cuando varias personas son dueñas, normalmente todas deben firmar para vender. Si no hay acuerdo, es un tema para un abogado.
La casa tiene hipoteca
La deuda no desaparece con la muerte. Llama al banco, avisa del fallecimiento y pregunta por las opciones para los herederos.
Alguien se mudó a la casa sin permiso
El Clerk recomienda avisar a las autoridades lo antes posible si sospechas que alguien vive en una propiedad sin permiso.
Te llegan ofertas para "comprar la casa rápido"
No firmes nada hasta saber quién es dueño legal. Una escritura firmada por quien no es dueño trae problemas para la familia entera.
En Miami-Dade
- Property Appraiser: 305-375-4712 (exenciones), 305-375-4064 (escrituras). Correo: OwnershipChanges@MiamiDadePa.gov.
- Clerk of the Court and Comptroller (registros y casos de la corte): 20 NW 1st Avenue, Miami, FL 33128. Tel. 305-275-1155.
- Ayuda legal gratis: Dade Legal Aid (305-579-5733) atiende sucesiones (probate) y tutelas; Legal Services of Greater Miami (305-576-0080).
Preguntas frecuentes
¿Necesito un testamento en Florida?
No es obligatorio, pero sin él la ley decide quién hereda. Con homestead, el testamento tiene límites si dejas cónyuge o hijos menores.
¿Cuánto tarda el probate?
Depende del caso y de la corte. Pregunta a un abogado por el tiempo y el costo en tu caso.
¿Puedo vivir en la casa mientras tanto?
Depende de quién tiene derecho a la casa según la ley o el testamento. Pregúntalo antes de hacer cambios o rentarla.
Última recomendación
En las primeras semanas, busca la escritura, sigue pagando seguro e impuestos, avisa al Property Appraiser y activa la alerta de fraude. Después, con esos papeles, habla con un abogado.
